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价值回归还是泡沫再起?
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杭州土拍火爆
杭州,给低迷已久的房地产市场带来了一股超级热浪。
6月27日,杭州土地市场迎来高潮——
单日出让6宗宅地,狂揽151亿元,并一举诞生4个板块新“地王”。
细看下来,钱江世纪城楼面价5.45万元/㎡,刷新萧山纪录;未来科技城的楼面价3.01万元/㎡,能排进杭州前十;运河新城的楼面价4.12万元/㎡;湘湖的楼面价2.93万元/㎡。
其中,最受瞩目的是钱江世纪城核心地块,有12家房企报名,由金帝斩获,成交楼面价54472元/㎡。一举打破了2个月前保利项目的拿地楼面价,成为钱江世纪城新地王。
这并非个例。往前看——
1月24日的杭州土拍中,经过220轮竞价,滨江集团以总价54.56亿元、楼面价6.48万元/平方米、溢价率71.25%夺得湖墅民生药厂地块。
3月25日,杭州奥体水电新村地块,经过72轮激烈角逐,最终被滨江集团以总价52亿元、楼面价7.74万元/平方米、溢价率69.86%竞得。
3月28日,蒋村板块某地块经过102轮报价,由建发房产以总价34.34亿元、楼面价8.80万元/平方米、溢价率115.39%斩获,创下杭州楼面价新高。
算下来,杭州十区上半年累计成交68宗涉宅地,总成交金额1160亿元,同比增长96%,已接近2024年全年卖地金额(1169亿元)。半年完成了全年的KPI!
如此猛的攻势下,中指研究院统计显示,今年上半年,杭州住宅用地出让总金额为1160亿元,超过北京(1005.6亿元),跃居全国第一。
从楼面价看,上半年杭州的成交楼面价连破6万元/平方米、7万元/平方米、8万元/平方米,土拍成交楼面价仅次于北京和上海。可以说,过去半年杭州的土拍市场,没有淡季,每个月都有“地王”诞生。
这不禁令人感到好奇,杭州楼市,发生了什么?
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“过山车”
综合来看,大体有几方面原因。
一来今年上半年杭州拿出的地块,都还不错,房企很有动力拿地。二来新的计容新规增加了实际可售面积,也让房企们蠢蠢欲动。
还有一个原因,头部房企拿地进一步聚焦核心城市。数据显示,TOP20城市出让金占全国比重高达66%。北京、上海、深圳、杭州、成都等地成为必争之地。
回看过往,杭州也是中国楼市的“顶流”。
2015年之后,高度宽松的货币政策叠加棚改的货币化安置,让房地产迎来了罕见的大牛市。随后几年,杭州楼市开始限价、摇号。这客观上带来了一二手房的价格倒挂,形成了极大的套利空间,杭州人买房的热情也被彻底激发。
2019年,杭州土地市场全年出让土地275宗,总面积903.1万方,总成交金额2677.4亿元。这个成交金额创下历史新高,也让杭州在2018年之后再度成为全国第一。
更夸张的事情出现在2020年,杭州一个叫“远洋西溪公馆”的楼盘——
6万多人抢959套房。
据说因为人数太多,预售登记开始没多久,登记系统直接崩溃,开发商只能把营销中心搬到附近的一个网吧里。
尽管在那之前,杭州已经出现过30多个“万人摇”项目,但罕见的“6万人摇”还是让全国人民开了眼。
那时候,杭州的未来科技城板块,两年涨幅达到154%,部分楼盘一度卖到近8万元/㎡,而且购房者们认为还能涨——
涨到10万/㎡没问题。
你很难想象,杭州的有些二手房,一度卖到15万/㎡以上。彼时人们感叹,杭州虽然是二线城市,但房价已经和一线看齐。
但过去两年,杭州楼市的这把火逐渐熄灭。那些8万多一平的房子,降到7万、6万、5万,甚至4万,直接腰斩。
这样的趋势同样体现在租房市场。根据杭州房叔的数据,2023年3月份的时候,杭州租赁市场价格下跌幅度达到13.49%,跌幅排在全国第二。与此同时,杭州的平均租金也从75元/㎡骤降到63元/㎡。
那时候,亚运会热情似火,杭州楼市却冷若冰霜,“金九银十”也哑火了。
更让人心忧的是高企的库存。杭州贝壳研究院的数据显示,2023年9月杭州市区(含临安、富阳)的二手挂牌量已达到12.85万套,同比增加了22.47%。彼时,“杭房数据”更是统计出了一个夸张的数字——
杭州全市二手房库存,已超过27万套。
这是什么概念?资料显示,在2018年以前,杭州二手房的挂牌量,大约是2.5万套。也就是说,仅仅五年时间,杭州二手房的库存——飙升了10倍!
按一个月卖7000套来算,要消化掉杭州的二手房库存,需要整整38个月。而行业公认的库存警戒线,一般是12个月。
高价买下的房子缩水了,又赶上裁员,当时杭州的码农们,心里拔凉拔凉的。
如今,杭州楼市重现复苏迹象,码农们估计要欢呼了。
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杭州的变局
码农们的心态波动背后,是杭州依赖楼市的现实。
杭州是居民资产负债率最高的城市之一。2022年的时候,杭州居民杠杆率约139.7%,排在第一位。在这其中,房子是大头。公开数据也显示,2017年到2020年,杭州土地财政依赖度分别为143%、134%、140%、125%。
▲图源:城市财经
而过去几年,撑起杭州楼市的,除却整体环境,主要是互联网产业。
一个经典的例子是,阿里巴巴入驻杭州滨江之前,本地市民是“宁要西湖一张床,也不买滨江一套房”。但阿里进来后,滨江地区的房价早已站上杭州的第一梯队。还有2020年,蚂蚁集团传出要上市的消息,最兴奋的除了蚂蚁员工,还有杭州的房产中介。
大批拿着高薪的码农,把杭州房价推到了新的高峰。
但这几年,随着互联网的集体落寞,支撑杭州楼市的关键要素正在发生变化。
遥想多年前,杭州经济的支柱一度是旅游业。21世纪以来,随着数字经济的发展,杭州又成了“互联网之都”。但少有人知道,杭州的制造业其实也不弱。
翻开杭州的制造企业名录,机械重工、化工材料、汽车工业、电子通信和半导体、仪表仪器、电气、家电等领域,都有着不少的代表企业。
当然,和传统的工业强市相比,杭州的短板也非常明显:行业分散、产业集中度低。
意识到这个问题后,杭州走了两条路:打造产业集群,推动制造企业转型升级。
从南部的滨江、萧山,到城北的半山、临平,从城西的未来科技城,到城东的钱塘新区,都能看到产业集群的影子。依托已有的互联网基础,杭州的数字化升级更是走在了前列。
今年初,《黑神话:悟空》横扫全球游戏圈,DeepSeek大模型让硅谷颤抖,宇树科技的机器狗在春晚扭起东北大秧歌……杭州用六家硬核科技企业掀起了一场东方风暴:
DeepSeek、强脑科技、宇树科技、云深处科技、游戏科学、群核科技。
值得一提的是,“六小龙”的创始人大部分不是杭州人,但他们纷纷选择了在杭州创业。
往深处看,这离不开杭州的独特氛围:包容失败。一位投资人曾透露:“杭州创投圈有个潜规则——连续失败三次的创业者估值更高,因为试错经验能避开80%的坑”。
沿着这些路,相信杭州能早日摆脱“地产魔咒”,进入新阶段。返回搜狐,查看更多
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